Estudo sobre o patrimônio de afetação em empresas incorporadoras da construção civil na região da grande São Paulo

Resumo

Em resposta ao denominado “efeito ENCOL”, o Governo Federal, através da Lei nº 10.931/2004, criou o Patrimônio de Afetação e o Regime Especial de Tributação pelo Lucro Presumido – RET. A afetação patrimonial, na forma de opção pelo incorporador, visou oferecer maior segurança na aquisição de imóveis em construção exigindo maior transparência nas informações prestadas aos compradores de imóveis em construção, através da obrigatoriedade da manutenção de demonstração contábil completa e individualizada de cada obra e entrega de demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo e recursos pactuados, firmados por profissionais habilitados. O RET é uma forma de incentivar as incorporadoras a aderirem à afetação, ao ser estabelecida uma alíquota única de 7% sobre o faturamento, abrangendo o Imposto de Renda, Contribuição Social, PIS e COFINS. O objetivo deste trabalho é verificar, em detalhe, se o RET é vantajoso para as incorporadoras a ponto de levá-las a optar pelo mecanismo de afetação. Para tanto, foi realizada uma pesquisa exploratória com base nas demonstrações financeiras de 30 incorporadoras sediadas na Grande São Paulo, comparando o RET com o Lucro Presumido e com o Lucro Real. Os resultados obtidos indicam que o RET, em relação ao Lucro Presumido, seria vantajoso com alíquota próxima de 6,5%. O RET comparado ao Lucro Real é vantajoso, na média, para 53% das empresas, sem, contudo, ser maioria em todos os três anos do estudo. A redução de meio ponto percentual na alíquota do RET tornaria sua opção atrativa em ambas as situações.

Palavras-chave: patrimônio de afetação, empreendimento, incorporador, tributação.